Pisałam już o tym, że nieruchomość musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (wpis z dnia 2 marca 2017 r.). Podstawą żądania ustanowienia drogi koniecznej jest art. 145 kodeksu cywilnego „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).”

Możliwe jest również uzyskanie dostępu do drogi w drodze zasiedzenia. Przepisy Kodeksu Cywilnego przewidują  możliwość zasiedzenia służebności. Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Tym samym konieczne jest nieprzerwane posiadanie służebności przez 20 lat (tj. zasiedzenie w dobrej wierze) albo 30 lat (tzw. zasiedzenie w złej wierze).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 sierpnia 2011r. (III CZP 10/11) przesądził, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności. Z kolei w postanowieniu z dnia 26 października 2016r (III CSK 360/15) Sąd Najwyższy przyjął, że służebność gruntowa drogi dojazdowej może być nabyta przez zasiedzenie także wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza nieruchomości w zakresie tej służebności oraz przez osoby trzecie niedziałające na zlecenie właściciela nieruchomości obciążonej.

Dlaczego tak ważne jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia ?

Wykonanie takiego urządzenia przez posiadacza stanowi widoczną przestrogę dla właściciela, że istniejący na gruncie stan może doprowadzić do obciążenia jego nieruchomości służebnością gruntową czyli pełnią funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości. Jeżeli właściciel nie zareaguje, i taki stan utrzymuje się przez 30 lat, to nie może później skutecznie się bronić przed ustanowieniem służebności drogowej.

Co oznacza „trwałe i widoczne urządzenie” ?

W kodeksie cywilnym nie znajdziemy odpowiedzi. Stąd mamy bogate orzecznictwo sądowe, i tak przyjęto, że trwałym i widocznym urządzeniem są: rowy odwadniające, nasypy, studnie, groble, wszelkiego rodzaju utwardzenia (np. kamieniem, płytami jomb), mostki.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego nie zostały uznane za trwałe i widoczne urządzenia:

– zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła,

– skutki przejeżdżania przez nieruchomość w postaci kolein

– skutki zniwelowania terenu i zasypania nierówności, wskutek których nie powstał szlak drożny o wytyczonym przebiegu,

– brama na granicy nieruchomości niewskazująca konkretnego szlaku drogowego, lecz stanowiąca wjazd na całą nieruchomość.

Jak widać do każdego przypadku należy podejść indywidualnie.

Jeszcze dodam, że opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie służebności drogi koniecznej wynosi 200 zł.