Zapewne większość z Was słyszała cudowny wierszyk Artura Barcisia „Życzliwy” nawiązujący do postawy Wynajmującego w okresie epidemii.
Niestety nie zawsze jest tak kolorowo.
Od 1 kwietnia 2020 r. wiele firm musiało zamknąć swoją działalność np. zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, kawiarnie, bary.
Mimo iż przedsiębiorcy nie mogą świadczyć usług, nadal mają obowiązek zapłaty czynszu z tytułu najmu lokalu użytkowego.
Oczywiście jest możliwa zmiana umowy najmu poprzez porozumienie wynajmującego i najemcy. To rozwiązanie jest najszybsze i najtańsze. Strony mogą same ustalić jak zmienią wysokość czynszu i na jaki okres. Jednak nie zawsze wynajmujący będzie chciał obniżyć czynsz. W takim wypadku pozostaje droga sądowa.
Zgodnie z art. 3571 kodeksu cywilnego:
„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Jest to tzw. klauzula rebus sic stantibus.
Przesłanką zastosowania klauzuli rebus sic stantibus jest zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Taką zmianą stosunków jest obecny stan epidemii i wprowadzone ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej.
Tym samym w przypadku umowy najmu lokalu mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków i z możliwością zastosowania klauzuli. Sąd prawdopodobnie obniży czynsz za najem lokalu, może również rozwiązać umowę.
Mając na uwadze koszty sądowe, czas trwania postępowania sądowego, niewątpliwie najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia. Wynajmujący musi mieć świadomość, że w obecnej sytuacji nie szybko znajdzie najemcę, a czynsze też mogą być niższe niż obecnie.
