Posiadacz nieruchomości może nabyć ją na własność w drodze zasiedzenia, choćby wiedział, że nieruchomość jest własnością innej osoby.

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego:

§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Tym samym, aby nabyć nieruchomość nie jest konieczne bycie w dobrej wierze. Dobra wiara ma tylko wpływ na okres posiadania.

Decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę.

Kodeks cywilny nie zawiera definicji dobrej czy złej wiary. Sąd Najwyższy wielokrotnie dokonywał wykładni pojęcia dobrej i złej wiary.

Przyjmuje się, że dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, kto nie ma takiej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby dowiedzieć się o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji.

Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego (np. umowa ustna, umowa pisemna), nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze ( uchwała Sądu Najwyższego mająca moc zasady prawnej z 6.12.1991 r., III CZP 108/91). Co to oznacza?

Każdy kto pominie formę aktu notarialnego przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży będzie traktowany jako posiadacz w złej wierze i dopiero po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania może starać się o stwierdzenie zasiedzenia.

Kontrowersje budzi, czy posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Ostatnie orzeczenia Sądu Najwyższego potwierdzają, że wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, albowiem z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu zbywcy.

Możliwe jest także nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności np. spadkobierca, który posiadał nieruchomość należącą do spadku. Ponieważ spadkobierca wie o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia, będzie traktowany jako posiadacz w złej wierze.